Österreich ist eine Nation der Mieter

Österreich ist eine Nation der Mieter. Wo die Mieten am höchsten und am niedrigsten sind, wo am meisten gebaut wird, warum Wien anders ist, auch beim Wohnen. Ein Überblick in Grafiken zeigt die Wohntrends in Österreich. Rund 45 Prozent aller österreichischen Haushalte befanden sich im Jahr 2016 in Mietverhältnissen. Damit liegt Österreich europaweit an dritter Stelle.

Die Wiener mieten mehr als der Rest Österreichs

Wien ist anders. Das zeigt sich auch darin, wie die Wiener wohnen. Die meisten Wiener wohnen in Mietverhältnissen, Wohnungseigentum kommt bei den Wienern im Verhältnis zu Gesamtösterreich signifikant seltener vor.

Die wichtige Rolle des Staates

Rund 57 Prozent aller österreichischen Mieter wohnen entweder in Gemeindebauten (18 Prozent) oder Genossenschaftswohnungen bzw. gemeinnützigen Bauvereinigungen. Mit rund 30 Prozent Mieteranteil ist in Wien der Gemeindebau besonders wichtig.

Wie treffsicher ist der soziale Wohnbau?

Das Median-Haushaltseinkommen der Mieter im Gemeindebau ist im Vergleich zu den anderen wichtigen Wohnformen am niedrigsten. Die soziale Treffsicherheit ist bei Genossenschaftswohnungen und gemeinnützigen Bauträgern weniger gut. Im Mittel haben die Bewohner im Genossenschaftsbau ein höheres Haushaltseinkommen als die Mieter in privat vermieteten Wohnungen.

Die privaten Mieten steigen laut Mikrozensus, sinken aber laut Maklerdaten

Mietpreise und deren Änderungen sind ein politischer Dauerbrenner. Das Problem bei dieser Debatte ist, wie so oft, die Datenlage. Prinzipiell weiß der Staat recht wenig darüber, wer wo wie viel für seine Wohnung bezahlt. Vor allem im privaten Mietmarkt ist die Datenlage eher dünn. Die wichtigste offizielle Datenquelle für Mieten in Österreich ist der Mikrozensus der Statistik Austria. 22.500 Haushalte werden pro Quartal über ihre Lebensbedingungen befragt. Anhand dieser Quelle zeigt eine AK-Studie vom Februar 2018, dass die durchschnittlichen Mieten aller Mieter in Gesamtösterreich gestiegen und die Preissteigerungen am privaten Mietmarkt am größten sind.

Betrachtet man nur die neu abgeschlossenen Mietververträge in Wien und bezieht die Inflation mit ein, sind die Mietpreissteigerungen in der AK-Studie deutlich geringer. Das liegt daran, dass alte Mietverträge im Schnitt deutlich günstiger sind als neue Mietverträge. Da die alten Verträge aber immer mehr vom Markt verschwinden, wächst der Durchschnitt aller Mieten schneller als der Durchschnitt der neuen Mieten. Addendum hat eine Auswertung von 61.280 Mietangeboten einer österreichischen Maklerplattform in Auftrag gegeben. Das überraschende Ergebnis: Laut den Maklern sinken die inflationsbereinigten Mieten seit 2012.

Warum die Mieten in Wien wahrscheinlich langfristig weitersteigen werden.

Trend 1: Befristete Mietverträge
Immer mehr Mietverträge werden im privaten Bereich nur mehr befristet abgeschlossen. 2016 waren im Österreichschnitt bereits 44 Prozent aller privaten Mietverträge befristet, 2006 nur 23 Prozent. Mit Befristungen können Vermieter an Preissteigerungen auf dem Mietmarkt partizipieren.

Das liegt daran, dass es einen starken Zusammenhang zwischen der Wohndauer und der Quadratmetermiete gibt. Altmieter werden vor allem in Wien stark bevorzugt. Menschen, die neue Mietverträge abschließen, müssen im Schnitt weit mehr Miete zahlen als Menschen, die ihren Mietvertrag vor langer Zeit abgeschlossen haben. Dadurch haben die Vermieter einen starken Anreiz, die Mietdauer zu beschränken.

Der Trend der durchschnittlichen Mietvertragsdauer auf dem privaten Wohnungsmarkt ist in Wien seit 2008 leicht rückgängig. Im Vergleich zum Rest von Österreich leben die Wiener jedoch eher lange in ihren privaten Mietwohnungen: 2016 immerhin um sieben Jahre mehr als im Rest Österreichs.

Trend 2: steigende Immobilienpreise

Seit der Finanzkrise 2008 fließt verstärkt Kapital in den Immobilienmarkt. Betongold als sichere und inflationsgeschützte Anlageform sowie historisch niedrige Zinsen führten zu starken Preissteigerungen. Die Preise für Wiener Wohnimmobilien steigen dabei im Vergleich zu Restösterreich besonders stark.

Obwohl die Preise für Wohnimmobilien in Wien weitaus stärker gestiegen sind als im Rest Österreichs, sind die Mieten auf dem privaten Markt aufgrund des strengen Mietrechts weit weniger stark gestiegen. Beide Entwicklungen sind jedoch vom allgemeinen Preisniveau (VPI) und dem Wachstum der Wiener Haushaltseinkommen entkoppelt. Sowohl Wohneigentum als auch private Mieten werden momentan um einiges schneller teurer, als die Einkommen der Haushalte wachsen. Sogar die Mieten im Gemeindebau steigen seit 2013 stärker als die Inflation.

Trend 3: Wien wächst stark, und es wird zu wenig gebaut

Wien ist eine der attraktivsten und am stärksten wachsenden Städte Europas. Das Bevölkerungswachstum entsteht größtenteils durch Zuwanderung aus europäischen Ländern. Aufgrund des nach wie vor niedrigen Preisniveaus, der hohen Lebensqualität und der guten Lage für Ostgeschäfte zieht es viele Europäer nach Wien. Während zum Jahresanfang 2002 nur 1,57 Millionen Menschen in Wien lebten, waren es 2016 bereits 1,85 Millionen. Das entspricht einem Zuwachs von rund 270.000 Menschen, mehr als 2017 insgesamt in Graz lebten.

Wien wird wohl auch weiterhin stark wachsen. Die Demografen der Statistik Austria schätzen in der sogenannten Hauptvariante, dass die Zwei-Millionen-Marke bereits 2025 geknackt wird. Die Hauptvariante ist die Prognose, die nach Meinung der Experten den wahrscheinlichsten Entwicklungspfad abdeckt. Nimmt man eine niedrige Zuwanderung an, würde Wien bei der 1,9-Millionen-Marke stoppen und anschließend wieder schrumpfen. In der Variante mit hoher Zuwanderung wächst Wien bis 2035 noch stärker als in der Hauptvariante.

Die Wiener leben vor allem in Altbauten, die vor 1919 gebaut wurden. Im Rest Österreichs leben weitaus mehr Menschen in Gebäuden, die nach 1970 gebaut wurden. Das zeigt einerseits, wie groß der Bestand an Altbauten in Wien ist, andererseits aber auch, dass in Wien seit den 1970ern weniger gebaut wurde als im restlichen Österreich. Um wie viel zu wenig gebaut wurde, kann aus dieser Darstellung allerdings nicht herausgelesen werden.

Auf jeden Fall blieb die Bautätigkeit in Wien seit dem Jahr 2012 hinter dem Bevölkerungswachstum zurück. Auf jede neu fertiggestellte Wohnung kamen im Jahr 2016 rund 4,8 neue Wiener. Das ist auch dann zu wenig, wenn man annimmt, dass die Neuankömmlinge so wie im momentanen Wiener Durchschnitt zu zweit in einer Wohnung leben.

Ob sich alle neuen Wiener die Neubauten auch leisten können, ist fraglich. Eine von Addendum in Auftrag gegebene Auswertung von 10.678 über eine Maklerplattform angebotenen Wiener Mietwohnungen zeigt, dass privat vermietete Wohnungen die von 2014 bis 2017 fertiggestellt wurden, in allen Wiener Gemeindebezirken teurer waren als privat vermietete Altbauten. 


Grafiken und Bilder: Hertha produziert/Addendum
Artikel zur Verfügung gestellt von Addendum.
Originalartikel Addendum

Wohnen in Österreich